من صفقة منخفضة السعر إلى أزمة ضريبية.. ماذا يحدث لبرج «أمريبرایز» في أمريكا؟

تخلفت شركة محلية اشترت ناطحة سحاب «مركز أمريبرايز المالي» في مدينة مينيابوليس الأمريكية، قبل نحو عامين، مقابل 6.25 مليون دولار فقط، عن سداد دفعتين من الضرائب العقارية المستحقة خلال العام الجاري، وفقًا لبيانات المقاطعة.

وتسلط الواقعة الضوء على تفاقم الضغوط التي تواجه سوق المكاتب في وسط مدينة مينيابوليس، وتفسر جزئيًا أسباب تراجع أسعار بيع المباني الإدارية إلى مستويات متدنية للغاية.

فرغم إمكانية شراء برج مكون من 31 طابقًا مقابل 6.25 مليون دولار، فإن المالك يظل مطالبًا بسداد فاتورة ضرائب عقارية تبلغ نحو 1.5 مليون دولار، إلى جانب تكاليف الطاقة والصيانة والأمن.

ضرائب متأخرة وغرامات تتجاوز 155 ألف دولار

ولا تزال أسباب عدم سداد شركة «أونوارد إنفستورز»، ومقرها مدينة مينيتونكا، دفعتين ضريبيتين بقيمة 777 ألفًا و118 دولارًا لكل منهما، تستحقان في مايو وأكتوبر، غير واضحة.

وبحسب سجلات مقاطعة هينيبين حتى يوم الجمعة، تراكمت على الشركة أيضًا غرامات تأخير بقيمة 155 ألفًا و438 دولارًا.

وفي المقابل، تواصل الشركة سداد الضرائب المستحقة على برج «ويلز فارجو سنتر» الشهير القريب، الذي اشترته في الفترة الزمنية نفسها تقريبًا.

تقييم العقار يتجاوز سعر شرائه بأكثر من 6 أضعاف

وتشير البيانات إلى أن الشركة تطعن على التقييم الضريبي للعقار، إذ قدرت المدينة قيمة البرج في عام 2026 بنحو 39.8 مليون دولار، أي ما يزيد على 6 أضعاف السعر الذي دفعته الشركة لشرائه في أوائل عام 2025.

أما في عام 2027، فقد قُدرت قيمة المبنى بنحو 28 مليون دولار، رغم خلوه تمامًا من المستأجرين، بعدما نقلت شركة «أمريبرایز» موظفيها إلى مبنى قريب العام الماضي.

وعند سؤال متحدث باسم المدينة عن أسباب الفارق الكبير بين سعر البيع والتقييم، أوضح أن المدينة تقيم حق الملكية العقارية الكامل، وأن سعر بيع العقار لا يعكس بالضرورة القيمة السوقية لهذا الحق، دون تقديم مزيد من التفاصيل.

لماذا يختلف التقييم الضريبي عن سعر البيع؟

وأوضح تيم راي، المحامي بشركة «لاركين هوفمان» والمتخصص في الضرائب العقارية، أن التقييمات التي تجريها المدن لا تعتمد على سعر البيع وحده، بل تأخذ في الاعتبار عوامل أخرى، من بينها الإيرادات الإيجارية المحتملة للمبنى.

وأشار إلى أن تقييم البرج بقيمة 39.8 مليون دولار أُجري قبل إتمام صفقة بيعه مقابل 6.25 مليون دولار.

تحويل البرج إلى وحدات سكنية أحد السيناريوهات المطروحة

وتتجه الأنظار إلى الخطوة المقبلة التي قد تتخذها شركة «أونوارد إنفستورز» بشأن العقار، بعدما سبق أن أشارت إلى إمكانية تحويل أجزاء من مساحته إلى وحدات سكنية.

كما حاولت الشركة بيع المبنى إلى مطور عقاري آخر، لكنه انسحب من الصفقة، ما أدى إلى نشوب نزاع قضائي.

ويظل بيع العقار أو تحويل استخدامه أمرًا معقدًا في ظل عدم سداد الضرائب المستحقة عليه.

ماذا يحدث إذا استمر التخلف عن سداد الضرائب؟

وقال راي إن المبنى لن يُصنف باعتباره متأخرًا في سداد الضرائب حتى يناير المقبل، وبعدها تبدأ المقاطعة إجراءات مصادرة العقار بسبب عدم سداد المستحقات.

وتستغرق هذه الإجراءات ما بين 3 و4 سنوات قبل أن تتمكن المقاطعة من الاستحواذ على المبنى من مالكه، مع إمكانية إنهاء الإجراءات في أي وقت من خلال سداد الضرائب المتأخرة وغرامات التأخير.