التطوير العقاري: السوق المصري من أقوى الأسواق في المنطقة

أكد المهندس هاني العسال، عضو مجلس إدارة غرفة التطوير العقاري، أن السوق العقاري المصري يعد من أقوى الأسواق العقارية في المنطقة، مشيراً إلى أن ما يتم تداوله من معلومات عن القطاع لا يستند في بعض الأحيان إلى حقائق أو دراسات متخصصة، وأن الحديث عن السوق يجب أن يعتمد على الأرقام والبيانات وليس آراء غير المتخصصين.

وقال العسال، خلال لقائه مع قناة on، إن مصر شهدت تغيرات كبيرة في مجال التنمية العمرانية خلال السنوات الماضية، موضحاً أن نسبة الأراضي المعمورة ارتفعت من نحو 7% إلى أكثر من 16% خلال فترة تتراوح بين 10 و11 عاماً، وهو ما يمثل أكثر من ضعف المساحة المعمورة سابقاً.

وأضاف أن مصر كانت تعاني من انتشار المناطق العشوائية وغير المخططة، حيث كانت تمثل نحو 85% وفقاً للأرقام التي ذكرها، مشيراً إلى أن التوسع العمراني وإنشاء المدن الجديدة أسهما في تغيير خريطة التنمية، من خلال إقامة مدن مخططة ومرخصة وصديقة للبيئة.

وأوضح أن التنمية العمرانية لا تقتصر على إنشاء المباني فقط، وإنما تمتد إلى تطوير البنية التحتية والخدمات وتحسين جودة حياة المواطنين، لافتاً إلى أن التوسع في المشروعات القومية ساهم في توفير فرص عمل، وأن معدل البطالة أصبح أقل من 6% وفقاً لتصريحاته.

العسال: لا توجد فقاعة عقارية في مصر

وبشأن الحديث عن تباطؤ المبيعات وظهور فقاعة عقارية في السوق المصري، رفض العسال وصف ما يحدث بأنه فقاعة عقارية، معتبراً أن المصطلح أصبح متداولاً على نطاق واسع دون فهم لطبيعة السوق العقاري.

وأوضح أن الفقاعات العقارية التي شهدتها بعض الأسواق العالمية ارتبطت بوجود تمويلات وقروض مصرفية كبيرة للقطاع العقاري، بينما لا يعتمد السوق المصري على التمويل المصرفي العقاري بالصورة نفسها، مشيراً إلى أن البنوك لا تمنح التمويل العقاري للمطورين بشكل واسع، ويتركز جانب من التمويل على الأنشطة الخدمية.

وأكد أن التمويل العقاري يمثل أحد الحلول الأساسية لتنشيط السوق، موضحاً أن غيابه أدى إلى امتداد دورة رأس المال لدى المطورين العقاريين إلى فترات طويلة تتراوح بين 10 و12 عاماً، وقد تصل إلى 15 عاماً لدى بعض الشركات.

وأضاف أن تطبيق نظام تمويل عقاري مناسب للمطورين والعملاء يمكن أن يقلص دورة رأس المال إلى نحو أربع سنوات، كما كان يحدث في السابق، بما يساعد على تسريع تنفيذ المشروعات وتحسين حركة المبيعات.

التمويل العقاري يحتاج إلى تدخل لمعالجة ارتفاع الفائدة

وأشار عضو مجلس إدارة غرفة التطوير العقاري إلى أن تطبيق منظومة التمويل العقاري بصورتها الحالية يواجه صعوبات تتعلق بارتفاع أسعار الفائدة، موضحاً أن البنك المركزي يراعي تكلفة الودائع والشهادات التي يحصل عليها من العملاء، والتي قد تصل عوائدها إلى 15% أو 20%.

وأوضح أن شركات التمويل العقاري تحتاج إلى إضافة هامش ربح فوق تكلفة التمويل المصرفي، قد يصل إلى نقطتين مئويتين، وهو ما يرفع تكلفة التمويل على العميل ويجعل قدرته على السداد أكثر صعوبة.

وأضاف أن ارتفاع الفائدة إلى مستويات كبيرة يجعل دخول العملاء في برامج التمويل العقاري أمراً بالغ الصعوبة، خاصة مع امتداد فترات السداد إلى 15 أو 20 أو حتى 25 عاماً.

ولفت إلى أن غرفة التطوير العقاري بذلت جهوداً للتواصل مع البنوك والجهات المعنية من أجل تفعيل التمويل العقاري، مشيراً إلى أنه خلال فترة توليه منصب وكيل أول الغرفة لدورتين، عقد اجتماعات مع رئيس الغرفة المهندس طارق شكري ومسؤولي البنوك، كما عقدت لقاءات متعددة مع محافظ البنك المركزي السابق طارق عامر، وصل عددها إلى أكثر من 20 اجتماعاً، بهدف الوصول إلى آليات مناسبة لتفعيل التمويل العقاري.

وأكد العسال أن التمويل العقاري يحتاج إلى تدخل لمعالجة المعوقات التي تحول دون تطبيقه، بما يسمح بزيادة قدرة المواطنين على شراء الوحدات، ويمنح المطورين فرصة لاسترداد استثماراتهم خلال فترات زمنية أقصر.

هاني العسال: البنية التحتية تجاوزت تكلفتها 500 مليار

وفي سياق حديثه عن أسباب قوة السوق العقاري المصري، أرجع العسال جانباً كبيراً من نجاح القطاع إلى حجم الاستثمارات التي تم ضخها في البنية التحتية، مشيراً إلى أن تكلفتها تجاوزت 500 مليار وفقاً لما ذكره خلال اللقاء.

وأوضح أن تطوير البنية التحتية ساهم في تهيئة البيئة اللازمة للتوسع العمراني وإقامة المدن الجديدة، إلى جانب توفير فرص عمل خلال مراحل تنفيذ المشروعات.

وأضاف أن السوق العقاري المصري يستفيد من وجود عجز واحتياج في عدد من القطاعات، وهو ما يخلق فرصاً استثمارية في مجالات متعددة، وليس فقط في الإسكان والوحدات السكنية.

وأشار إلى وجود عجز يقدر بنحو 25 ألف مدرسة في قطاع التعليم، معتبراً أن الاستثمار في إنشاء المدارس يمثل فرصة مهمة في ظل حجم الاحتياج القائم.

كما كشف عن وجود عجز يقدر بنحو 417 ألف سرير في قطاع المستشفيات، موضحاً أن هذه الاحتياجات تمثل فرصاً أمام المستثمرين والمطورين للدخول في مشروعات تعليمية وصحية، بما يحقق عائداً استثمارياً ويساهم في توفير الخدمات المطلوبة.

العسال يفرق بين المطور العقاري والمقاول

وشدد عضو مجلس إدارة غرفة التطوير العقاري على ضرورة التمييز بين المطور العقاري والمقاول، موضحاً أن المطور يتولى دراسة المشروع وتخطيطه وإدارته وتطويره، بينما يعمل معه عدد كبير من المقاولين لتنفيذ الأعمال المختلفة.

وأشار إلى أن المطور العقاري قد يعمل مع نحو 20 مقاولاً، وقد يصل العدد إلى 50 مقاولاً في بعض المشروعات، مؤكداً أن التطوير العقاري صناعة متكاملة لها متطلبات فنية وإدارية واستثمارية مختلفة عن أعمال المقاولات.

وأضاف أن السوق العقاري المصري شهد ظهور نموذج للمطور العقاري تطور نتيجة الأزمات والاحتياجات التي مر بها القطاع، معتبراً أن هذا النموذج أصبح يمتلك خبرات وقدرات متراكمة في إدارة المشروعات وتطويرها.

معايير لتصنيف المطورين العقاريين

وفيما يتعلق بتنظيم السوق، قال العسال إن السوق العقاري يحتاج إلى النظر إلى حجم العجز والاحتياج في مختلف القطاعات، موضحاً أن نجاح المشروعات يرتبط في جانب منه بوجود طلب حقيقي على الخدمات والوحدات التي يتم تطويرها.

وأضاف أن هناك اختلافات بين المطورين من حيث الجودة والخبرة وحجم الأعمال، مشيراً إلى أن تصنيف المطورين يجب أن يستند إلى مجموعة من المعايير، من بينها الخبرة في السوق العقاري لأكثر من 20 عاماً، وتحقيق مبيعات تتجاوز 20 مليار جنيه، إلى جانب السمعة القانونية والالتزام بمعايير الجودة والحصول على شهاداتها.

وأوضح أن هذه المعايير جرى العمل عليها من خلال غرفة التطوير العقاري، بهدف وضع أسس واضحة لتقييم المطورين والتمييز بين مستويات الخبرة والجودة داخل السوق.

اتحاد المطورين العقاريين ينظم المهنة وليس الشركات

وكشف العسال أن قانون اتحاد المطورين العقاريين يمثل أحد الملفات التي تناقشها غرفة التطوير العقاري، موضحاً أن الاتحاد يستهدف تنظيم المهنة ووضع إطار يجمع العاملين بها، وليس مجرد تنظيم الشركات العقارية.

وأشار إلى أن غرفة التطوير العقاري بدأت نشاطها عام 2015 بنحو 30 مطوراً، وكان الأعضاء يتبرعون بمبالغ تصل إلى 50 ألف جنيه لكل منهم لتأسيس الغرفة وتوفير الموظفين اللازمين لعملها، قبل أن يتجاوز عدد المطورين المنضمين إليها حالياً 20 ألف مطور، وفقاً لتصريحاته.

وأضاف أن الغرفة ساهمت في مناقشة وإعداد عدد من القوانين المتعلقة بالقطاع، وأن قانون اتحاد المطورين العقاريين يمثل خطوة جديدة لاستكمال تنظيم المهنة، من خلال انضمام العاملين في مجال التطوير العقاري إلى كيان ينظم عملهم ويضع القواعد المهنية اللازمة.

وأكد أن السوق العقاري منظم بالفعل من خلال الأطر القائمة، لكنه يرى أن وجود اتحاد المطورين سيستكمل منظومة التنظيم، ويساعد على تطوير المهنة والارتقاء بمستوى العاملين بها.

العسال: 2027 سيشهد استكمال تنظيم القطاع العقاري

وحول توقعاته لمستقبل السوق العقاري خلال عام 2027، قال العسال إن القطاع سيشهد استكمالاً لعملية التنظيم مع وجود اتحاد المطورين العقاريين، مؤكداً أن غرفة التطوير العقاري تمثل بوابة المهنة في مصر، وأن تاريخها ارتبط بمراحل تطور القطاع العقاري الحديث.

واختتم تصريحاته بالتأكيد على أن العقار يمثل أحد المحركات الأساسية للتنمية في مصر، مشيراً إلى أن التوسع العمراني والتطوير الذي شهدته البلاد ارتبطا بالقرارات السياسية ورؤية الدولة لتنفيذ مشروعات التنمية والتعمير.