ياسر قورة: السوق العقاري بحاجة لجهة تنظيمية تضمن انضباط التعاملات وتحافظ على أموال العملاء

طالب المهندس ياسر قورة، عضو مجلس الشيوخ، بضرورة إنشاء هيئة مستقلة لتنظيم السوق العقاري المصري، تتولى الرقابة على المطورين والمشروعات العقارية، وحماية حقوق المشترين، ومتابعة نسب التنفيذ والتحصيلات ومواعيد التسليم، مؤكداً أن السوق العقاري أصبح في حاجة ملحة إلى وجود جهة تنظيمية تضمن انضباط التعاملات وتحافظ على أموال العملاء.

وقال قورة، خلال لقائه مع قناة on، إن السوق العقاري المصري يعمل حالياً دون ضوابط تنظيمية كافية تتناسب مع حجمه، مشيراً إلى أن وجود هيئة عقارية متخصصة كان من الممكن أن يساهم في اكتشاف المشكلات قبل وصول المشروعات إلى مرحلة التعثر، بدلاً من الانتظار حتى تتفاقم الأزمة ثم البحث عن حلول لمعالجتها.

وأوضح أن الهيئة المقترحة يجب أن تتلقى تقارير شهرية أو ربع سنوية من الاستشاريين المسؤولين عن المشروعات، تتضمن نسب الإنجاز ومعدلات التنفيذ والتحصيلات والإيرادات، بما يسمح لها بمتابعة الموقف المالي والفني لكل مشروع والتدخل المبكر عند ظهور مؤشرات على وجود مشكلة.

وأضاف أن الهيئة يمكنها تنبيه المطور العقاري إلى أوجه القصور، والاستعانة باستشاريين لمساعدته في معالجة المشكلات قبل تحولها إلى أزمات تؤثر على العملاء والمطورين، مؤكداً أن الهدف الأساسي هو منع التعثر قبل حدوثه، وليس الاكتفاء بالتدخل بعد توقف المشروعات وتأخر تسليم الوحدات.

قورة: بيع الوحدات قبل البناء وتدوير أموال العملاء من أسباب التعثر

وأشار عضو مجلس الشيوخ إلى أن جزءاً كبيراً من مشكلات السوق العقاري يرجع إلى قيام بعض المطورين بطرح المشروعات للبيع والتسويق قبل الحصول على التراخيص اللازمة والبدء في أعمال الإنشاءات، والاكتفاء بالحصول على القرار الوزاري ثم جمع مقدمات الحجز من العملاء.

وأوضح أن بعض المطورين كانوا يستخدمون المبالغ المحصلة من العملاء في شراء أراضٍ جديدة والحصول على قرارات وزارية لمشروعات أخرى، ثم يكررون العملية لشراء أراضٍ إضافية، بما يؤدي إلى تضخم محافظ الأراضي «Land Bank» لدى الشركات دون توافر السيولة الكافية لتنفيذ جميع المشروعات.

وأضاف أن قيمة الأرض قد ترتفع بمرور الوقت، وهو ما يؤدي إلى زيادة القيمة السوقية للشركة ومحفظة أراضيها، لكن ذلك لا يعني بالضرورة توافر القدرة المالية على تنفيذ المشروعات وتسليم الوحدات للعملاء.

وأكد قورة أن بعض المطورين لا يتأخرون في البناء بسبب عدم وجود الأموال فقط، وإنما نتيجة استخدام الأموال المحصلة من مشروع معين في تمويل مشروعات أخرى أو معالجة تعثرات سابقة، ما يؤدي إلى نقص التدفقات المالية اللازمة لاستكمال المشروع الأصلي، وتتكرر المشكلة في أكثر من مشروع.

حساب الضمان يمنع استخدام أموال العملاء في مشروعات أخرى

وشدد قورة على ضرورة تطبيق نظام حساب الضمان (Escrow Account)، بحيث تدخل الأموال المحصلة من العملاء إلى حساب مخصص للمشروع نفسه، ولا يتم استخدامها إلا في الإنشاءات والأعمال المرتبطة به، بما يضمن عدم تحويل أموال المشترين إلى مشروعات أخرى أو استخدامها في شراء أراضٍ جديدة.

وأوضح أن وجود الهيئة العقارية إلى جانب حسابات الضمان سيتيح متابعة حركة الأموال والتأكد من توجيهها إلى الأغراض المخصصة لها، مؤكداً أن هذه الآلية تمثل أحد أهم الضوابط اللازمة لحماية حقوق المشترين ومنع انتقال أزمات السيولة من مشروع إلى آخر.

وأضاف أن حسابات الضمان يجب ألا تقتصر على أموال الإنشاءات والإيرادات، وإنما تشمل أيضاً حساباً مستقلاً لأموال الصيانة، بحيث يتم إيداع هذه الأموال وربطها كودائع، وعدم التصرف فيها بصورة عشوائية.

وأشار إلى أن أموال الصيانة يجب أن تظل محفوظة حتى انتهاء المشروع وبدء تشغيله، ثم يتم فك الودائع تدريجياً واستخدامها في أعمال الصيانة، وتسليمها إلى اتحاد الشاغلين أو الجهة المسؤولة عن إدارة وصيانة المشروع.

الهيئة العقارية تساهم في زيادة الاستثمار الأجنبي

وقال قورة إن إنشاء هيئة لتنظيم السوق العقاري ليس أمراً جديداً أو ابتكاراً لنظام غير مطبق، مشيراً إلى أن نماذج الهيئات العقارية موجودة منذ عقود في الولايات المتحدة، كما تم تطبيقها في عدد من الدول العربية، من بينها السعودية والإمارات.

وأضاف أن غياب جهة مستقلة لتنظيم السوق يضعف فرص جذب الاستثمار الأجنبي في القطاع العقاري، موضحاً أن الأرقام التي أشار إليها خلال اللقاء عن أداء السوق في عام 2025 توضح أن حجم المبيعات في السوق المصري بلغ نحو 850 مليار جنيه، منها حوالي 100 مليار جنيه مرتبطة بمشتريات المصريين في الخارج والأجانب.

وأشار إلى أن هذه القيمة تعادل أقل من ملياري دولار، بحسب تقديره، في حين أن أسواقاً أصغر من السوق المصري تحقق مبيعات بقيمة تتراوح بين 150 و180 مليار دولار، مرجعاً الفارق إلى وجود ضوابط وتنظيمات تحكم عمل الأسواق العقارية بهذه الدول.

وأكد أن الادعاء بأن إنشاء هيئة عقارية أو تطبيق حسابات الضمان سيؤدي إلى تعطيل السوق أو إيقاف نشاطه غير صحيح من وجهة نظره، مشيراً إلى أن وجود ضوابط واضحة يمكن أن يرفع معدلات الاستثمار، لأن المستثمر الأجنبي أو المشتري من الخارج سيضمن وجود جهة يلجأ إليها عند حدوث أي مشكلة.

وأوضح أن مهام الهيئة يجب أن تشمل مراقبة جودة المشروعات ومواعيد التسليم، والتأكد من توجيه أموال المشترين إلى مشروعاتهم، إلى جانب إنشاء لجنة لفض المنازعات بين العملاء والمطورين.

تنظيم السوق شرط أساسي لتصدير العقار المصري

وأكد قورة أن إنشاء هيئة مستقلة لتنظيم السوق العقاري يمثل خطوة أساسية لدعم ملف تصدير العقار المصري، مشيراً إلى أن جذب المستثمرين والمشترين من الخارج يتطلب توفير ضمانات واضحة تحمي أموالهم وتضمن تنفيذ المشروعات وفقاً للمواصفات ومواعيد التسليم المتفق عليها.

وأوضح أن المستثمر الأجنبي يحتاج إلى التأكد من وجود جهة رقابية تتابع جودة المشروع، وتحافظ على الأموال المخصصة للإنشاءات، وتوفر آلية واضحة لحل النزاعات حال حدوث أي خلاف مع المطور العقاري.

واختتم عضو مجلس الشيوخ تصريحاته بالتأكيد على أن السوق العقاري المصري يحتاج إلى الانتقال من مرحلة التعامل مع الأزمات بعد وقوعها إلى مرحلة الرقابة والوقاية المسبقة، من خلال هيئة مستقلة وحسابات ضمان ورقابة دورية على المشروعات، بما يحافظ على حقوق المشترين ويعزز ثقة المستثمرين ويدعم فرص زيادة الاستثمارات الأجنبية في القطاع.