عضو بالشيوخ: الاستحواذ على المشروعات العقارية المتعثرة خطوة إيجابية

أكد المهندس ياسر قورة، عضو مجلس الشيوخ، أن الاستحواذ على أحد المشروعات العقارية المتعثرة في الساحل الشمالي يمثل خطوة إيجابية في التعامل مع أزمة المشروعات المتعثرة بالسوق العقاري المصري، مشيراً إلى أن هذه الخطوة تبعث برسائل طمأنة للعملاء والمستثمرين في الداخل والخارج، وتؤكد أن الدولة تتجه إلى طرح حلول لمعالجة تعثر بعض المشروعات بدلاً من ترك العملاء دون ضمانات أو حلول.

وقال قورة، خلال لقائه مع قناة on، إن هذه الخطوة تمثل رسالة إيجابية للخارج، وتؤكد أن العميل ومشتري الوحدات والمستثمر في العقارات بمصر أصبح أمامه حلول يمكن طرحها لمعالجة المشكلات التي تواجه المشروعات العقارية، مشدداً في الوقت نفسه على أن الدولة لن تكون المطور العقاري، ولا يمكن اعتبار الاستحواذ الحل الوحيد لجميع المشروعات المتعثرة.

وأضاف أن المشروعات المتعثرة لها تصنيفات ومراحل مختلفة، ولا يمكن التعامل معها جميعاً بالطريقة نفسها، موضحاً أن كل شركة تحتاج إلى دراسة مستقلة لتحديد طبيعة المشكلة والحلول المناسبة لها، سواء من خلال إعادة الهيكلة المالية، أو دخول مستثمر استراتيجي كشريك، أو بيع الشركة لمستثمر آخر يستحوذ على الكيان بالكامل.

الفحص النافي للجهالة شرط أساسي قبل الاستحواذ

وأوضح عضو مجلس الشيوخ أن أي عملية استحواذ على مشروع عقاري متعثر يجب أن تسبقها عملية فحص وتقييم شاملة للمشروع، تتضمن دراسة مساحته ونسب البناء فيه، وحجم الوحدات التي تم بيعها، والمبالغ التي جرى تحصيلها، والمتبقي من المستحقات، إلى جانب تقييم المساحات المتبقية التي يمكن استغلالها لتعويض الزيادة في تكاليف الإنشاءات نتيجة التضخم.

وأشار إلى أن هذه العملية تُعرف باسم «الفحص النافي للجهالة» (Due Diligence)، وتشمل تقييماً مالياً وقانونياً وفنياً وإدارياً للشركة والمشروع، حتى يكون المستثمر الجديد على دراية كاملة بجميع التفاصيل والتدفقات المالية والالتزامات القائمة والأعمال المتبقية.

وشدد قورة على أن المستثمر لن يدخل في مشروع بهدف تحقيق خسائر، ولذلك يجب إعداد دراسة واقعية وفقاً لأسعار وتكاليف التنفيذ الحالية، تحدد كيفية تحقيق العائد الاستثماري، وحجم المخاطر، والموارد المطلوبة لاستكمال المشروع.

وأكد أن الحلول لا تقتصر على الاستحواذ، فقد تكون المشكلة مرتبطة بسوء الإدارة أو ضعف الإدارة المالية وعدم القدرة على إدارة الموارد، وفي هذه الحالة يمكن التدخل لإعادة تنظيم الجانب المالي والإداري للشركة دون الحاجة إلى تغيير ملكيتها بالكامل.

نوعان من الاستحواذ.. وحقوق العملاء محفوظة

وحول الضمانات القانونية للعملاء حال انتقال المشروع من شركة إلى أخرى، أوضح قورة أن هناك نوعين من الاستحواذ، الأول يتمثل في الاستحواذ على أسهم الشركة، بحيث يدخل المستثمر الجديد شريكاً بدلاً من المطور القديم، ويتولى الحصص التي كانت مملوكة له.

وأضاف أن الاستحواذ على الأسهم يعني استمرار الكيان القانوني للشركة مع تغيير الشركاء أو المساهمين، وبالتالي تظل جميع الالتزامات القائمة على الشركة كما هي، ولا تتأثر المراكز القانونية للعملاء أو حقوقهم والتزاماتهم الواردة في العقود.

أما النوع الثاني، بحسب قورة، فيتمثل في الاستحواذ الكامل، من خلال انتقال الشركة إلى كيان آخر، وفي هذه الحالة تتم إعادة تقييم الالتزامات القائمة ونقلها إلى الشركة المستحوذة، مع الحفاظ على حقوق المستثمرين ومشتري الوحدات ونقل التزامات الشركة تجاههم.

وشدد على ضرورة أن تتم عمليات الاستحواذ ونقل الأسهم والملكية تحت رقابة جهة تنظيمية مختصة، حتى لا تترك هذه الإجراءات لاتفاقات غير خاضعة للرقابة بين المطورين، مؤكداً أهمية وجود كيان قانوني يتولى الإشراف على عمليات نقل الملكية والاستحواذ وحماية حقوق المشترين.

مشروعات الإسكان التعاوني تحتاج إلى مستثمرين

وتوقع عضو مجلس الشيوخ تكرار عمليات الاستحواذ والدخول في شراكات مع المشروعات العقارية المتعثرة خلال الفترة المقبلة، في ظل وجود مشروعات تواجه صعوبات في مختلف مستويات السوق، بداية من الإسكان التعاوني.

وأوضح أن بعض مشروعات الإسكان التعاوني بدأت البيع والتنفيذ قبل موجات التعويم والتضخم التي شهدتها السنوات الماضية، وكانت الجمعيات قد باعت وحدات بالفعل، لكن ارتفاع تكاليف الإنشاءات جعل بعضها غير قادر على استكمال المشروعات وتسليم الوحدات للأعضاء.

واقترح السماح بدخول مستثمرين إلى بعض جمعيات الإسكان التعاوني من خلال تعديلات تشريعية، بحيث يحصل المستثمر على حصة من الأرض ويقوم بتطويرها وبيع وحداتها وفقاً للأسعار الاستثمارية، بينما تخصص المساحة الأخرى لتنفيذ الوحدات المقررة لأعضاء الجمعية وفقاً للأسعار والالتزامات المتفق عليها.

وضرب مثالاً بجمعية تمتلك 50 فداناً، بحيث يتم تخصيص 25 فداناً لتنفيذ الوحدات المقررة للأعضاء، بينما يحصل المستثمر على المساحة المتبقية لتطويرها، بما يسمح باستخدام جزء من العائد الاستثماري لتعويض فارق تكاليف البناء ومساعدة الجمعية على استكمال المشروع وتسليم الوحدات.

وأكد أن كل مشروع يحتاج إلى دراسة منفصلة لتحديد الحل المناسب له، سواء من خلال دخول مستثمر أو إعادة الهيكلة أو غيرها من الآليات.

حصر المشروعات المتعثرة وتقييم الشركات العقارية

وفيما يتعلق بوجود قاعدة بيانات للمشروعات المتعثرة، قال قورة إن هناك توجيهات رئاسية بإجراء حصر شامل لهذه المشروعات، مشيراً إلى أن اللجنة المعنية بدأت العمل بالفعل، لكن الانتهاء من الحصر يحتاج إلى بعض الوقت نظراً لضرورة إعداد دراسة متكاملة عن كل مشروع.

وأوضح أن الحصر لا يقتصر على تصنيف المشروع باعتباره متعثراً، وإنما يتطلب تحديد موقف التراخيص والقرارات الوزارية، وحجم المبيعات والمبالغ المحصلة، والمساحات المتبقية، وعدد الوحدات التي لم يتم تنفيذها أو بيعها، حتى يتم تقديم تقرير متكامل يتضمن الحلول المقترحة لكل مشروع.

وانتقد قورة دخول غير المتخصصين إلى السوق العقاري، قائلاً إن بعض الدخلاء تعاملوا مع الاستثمار العقاري باعتباره وسيلة لتحقيق مكاسب سريعة، رغم أنه نشاط يحتاج إلى علم ودراسة وخطط تسويقية وإدارة متخصصة ومراقبة للجودة والصيانة.

وطالب بوضع اشتراطات واضحة للمؤهلات والخبرات المطلوبة في القائمين على إدارة الشركات العقارية، على غرار شركات الأوراق المالية التي تتطلب توافر مؤهلات وخبرات محددة لدى إداراتها، مؤكداً أنه لا ينبغي السماح لأي شخص بتأسيس شركة عقارية وجمع أموال العملاء دون توافر الخبرة الفنية والإدارية اللازمة لتنفيذ المشروعات والالتزام بجودة الوحدات ومواعيد التسليم.

وأشار إلى أن هناك بعض الصناديق العقارية التي بدأت في التأسيس والعمل، ويمكن أن يكون لها دور في تمويل المشروعات المتعثرة، لكنه شدد على أن دخول هذه الصناديق أو أي مستثمر جديد يجب أن يسبقه تقييم كامل للمشروع، يتضمن حجم الاستثمارات المطلوبة والعائد المتوقع والمخاطر والأعمال المتبقية.