من سعر الأرض إلى العلامة التجارية.. 7 عوامل تحدد أسعار العقارات في مصر

كشف بسيوني أحمد، الخبير العقاري ومؤسس مؤشر تسعير العقارات، تفاصيل فكرة إطلاق مؤشر استرشادي لتسعير الوحدات العقارية في مصر، موضحاً أنه يستهدف توفير مرجعية موحدة تساعد المطورين العقاريين والعملاء على تحديد مستويات الأسعار وفقاً لمجموعة من المعايير والعوامل المؤثرة في تكلفة المشروعات.

وأوضح بسيوني أحمد، خلال مداخلة مع قناة on، أن فكرة المؤشر تقوم على الاستفادة من نماذج المؤشرات الاقتصادية الموجودة بالفعل، مثل مؤشر البورصة المصرية ومؤشرات التضخم التي يصدرها البنك المركزي والجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء.

وأشار إلى أن تسعير العقارات يعتمد حالياً على الاجتهاد الشخصي لكل مطور، حيث يحدد كل مطور أسعار مشروعاته وفقاً لتقديراته الخاصة، وهو ما دفع إلى التفكير في إنشاء مؤشر يكون مرجعية مشتركة للسوق العقارية خلال الفترة المقبلة.

كيف يحدد مؤشر تسعير العقارات السعر العادل للوحدات؟

وأوضح مؤسس المؤشر أن آلية العمل تعتمد على إنشاء سلة من العناصر الرئيسية المؤثرة في تكلفة العقار، على غرار سلة الأسهم المستخدمة في قياس أداء البورصة، بحيث يحصل كل عنصر على وزن نسبي وفقاً لتأثيره في السعر النهائي للوحدة.

وأضاف أن هذه العناصر تشمل سعر الأرض، ومواد البناء، والضرائب، وأسعار الفائدة، وتكاليف التشغيل والتسويق، إلى جانب العوامل الأخرى المرتبطة بتنفيذ المشروع.

وضرب مثالاً بأن سعر الأرض يمكن أن يمثل 30% من تكلفة المشروع، بينما تمثل مواد البناء نحو 20%، مع تحديد أوزان نسبية لبقية العناصر، وصولاً إلى مؤشر إجمالي يبلغ 100 نقطة.

وأشار إلى أنه في حالة ارتفاع المؤشر من 100 إلى 110 نقاط، فإن ذلك يعكس زيادة بنسبة 10% في تكلفة العناصر المكونة لسلة المؤشر.

سعر الأرض ومواد البناء ضمن معايير مؤشر العقارات

وأكد بسيوني أحمد أن المؤشر سيعتمد على البيانات الصادرة عن الجهات الرسمية والموثوقة، بما يضمن دقة المعلومات المستخدمة في تحديد الأوزان النسبية للعناصر المؤثرة في أسعار العقارات.

وأوضح أن هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تمثل أحد مصادر البيانات المتعلقة بأسعار الأراضي ونسب التميز، حيث تحدد الهيئة فروقاً سعرية لبعض قطع الأراضي وفقاً لموقعها ومميزاتها، مثل وقوعها على ناصية أو إطلالتها على حديقة.

وأضاف أن الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء يمكن أن يوفر بيانات أسعار مواد البناء، مثل الحديد والأسمنت، بما يسمح بإدراج هذه البيانات ضمن مكونات المؤشر.

كيفية قياس الفروق بين المشروعات في المنطقة الواحدة

وتطرق مؤسس مؤشر تسعير العقارات إلى إمكانية مقارنة المشروعات داخل المنطقة الواحدة، موضحاً أنه عند وجود مشروعين في القاهرة الجديدة، على سبيل المثال، بقطع أراضٍ متساوية المساحة وتخضع للاشتراطات البنائية نفسها، يمكن تحديد العناصر المشتركة في تكلفة التنفيذ.

وأشار إلى أن تشابه أسعار الأراضي ومواد البناء والاشتراطات البنائية يوفر أساساً للمقارنة بين المشروعين، مع مراعاة الاختلافات الأخرى التي قد تؤثر في السعر النهائي.

وأضاف أن المؤشر يمكنه استيعاب قيمة العلامة التجارية للمطور العقاري، وكذلك التصميم المعماري للمشروع، من خلال تخصيص وزن نسبي لهذه العناصر، موضحاً أن قوة العلامة التجارية والتصميم يمكن أن يمثلا نحو 5% ضمن المكونات المقترحة للمؤشر.

واختتم بالتأكيد على أن تجميع الأوزان النسبية لسعر الأرض ومواد البناء والفائدة البنكية والعلامة التجارية والتصميم وبقية عناصر التكلفة، يتيح الوصول إلى مؤشر من 100 نقطة، يستهدف توفير مرجعية أكثر وضوحاً لقياس تحركات أسعار العقارات.