الرهن العقاري في أمريكا عند أعلى مستوى منذ 3 سنوات.. والفائدة تسجل 7.40%

ارتفعت معدلات الرهن العقاري في الولايات المتحدة إلى أعلى مستوياتها منذ ما يقرب من ثلاث سنوات، ما يزيد الضغوط على الأمريكيين الراغبين في شراء منازل قبل نهاية عام 2026، في ظل ارتفاع أسعار العقارات وتكاليف المعيشة.

وبلغ متوسط سعر الفائدة على القروض العقارية ذات الفائدة الثابتة لمدة 30 عامًا 7.40% خلال الأسبوع المنتهي في 8 أكتوبر 2026، وفقًا لأحدث مسح لسوق الرهن العقاري الأولية أجرته شركة «فريدي ماك»، وارتفع المعدل مقارنة بـ7.28% في الأسبوع السابق، و6.30% خلال الفترة نفسها من عام 2025.

وأظهر مسح «فريدي ماك» الصادر في 8 أكتوبر أن متوسط سعر الفائدة على القروض العقارية الثابتة لمدة 30 عامًا بلغ 7.40%، مقارنة بـ7.28% في الأسبوع السابق، فيما ارتفع متوسط الفائدة على القروض الثابتة لمدة 15 عامًا إلى 6.73%، مقابل 6.60% خلال الأسبوع السابق.

وتعكس الأرقام متوسطات نتائج المسح، ولا تمثل عروضًا مضمونة يمكن لجميع المقترضين الحصول عليها، وتختلف أسعار الفائدة الفعلية بحسب عدة عوامل، تشمل درجات الائتمان، وقيمة القرض، وحجم الدفعة المقدمة، ونوع التمويل، ونقاط الخصم، وسياسة التسعير لدى الجهة المقرضة، ما يعني أن العروض المقدمة للمقترضين قد تختلف بصورة ملحوظة وفقًا لظروفهم المالية.

وتتأثر أسعار الفائدة على القروض العقارية بعدة عوامل، من بينها توقعات التضخم، وعوائد سندات الخزانة الأمريكية، وحالة عدم اليقين الاقتصادي، والتطورات في الأسواق المالية. 

ورغم الاهتمام الكبير بقرارات أسعار الفائدة التي يتخذها مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي، فإن البنك المركزي لا يحدد بصورة مباشرة سعر الفائدة على القروض العقارية التقليدية ذات الفائدة الثابتة لمدة 30 عامًا.

وتؤدي عوائد السندات الحكومية طويلة الأجل دورًا مهمًا في تحديد اتجاهات أسعار الرهن العقاري، حيث تتنافس الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية مع غيرها من استثمارات الدخل الثابت على جذب المستثمرين.

وعندما يطالب المستثمرون بعوائد أعلى، قد ترتفع تكلفة التمويل العقاري بدورها، ما ينعكس على أسعار الفائدة التي يتحملها المقترضون.

ويزيد التضخم من الضغوط على هذه المعدلات، حيث إن ارتفاع توقعات التضخم يقلل عادة جاذبية الاستثمارات ذات العائد الثابت، ما لم يحصل المستثمرون على تعويض إضافي من خلال عوائد أعلى، ويمكن أن تؤثر التغيرات في توقعات التضخم سريعًا على أسواق الرهن العقاري.

ويمكن أن تؤدي التغيرات في أسعار الفائدة، حتى وإن بدت محدودة، إلى فروق كبيرة في تكلفة القروض العقارية على مدار فترة السداد. فعلى سبيل المثال، إذا حصل مقترض على قرض عقاري بقيمة 320 ألف دولار لمدة 30 عامًا بسعر فائدة ثابت يبلغ 7.40%، فستصل الدفعة الشهرية المقدرة لأصل الدين والفائدة إلى نحو 2215 دولارًا.

وفي المقابل، إذا بلغ سعر الفائدة 6.30%، فإن الدفعة الشهرية للقرض نفسه ستنخفض إلى نحو 1,981 دولارًا، ويعني ذلك أن الفارق يبلغ نحو 234 دولارًا شهريًا، أو أكثر من 2,800 دولار سنويًا.

ولا تشمل هذه الحسابات الضرائب العقارية، وتأمين أصحاب المنازل، وتأمين الرهن العقاري الخاص، ورسوم جمعيات أصحاب المنازل، وتكاليف الصيانة والإصلاح. وبالتالي، قد ترتفع التكلفة الشهرية الفعلية لامتلاك منزل إلى مستويات تتجاوز بكثير قيمة قسط القرض العقاري وحده.

وينبغي أن يستند قرار شراء منزل بالدرجة الأولى إلى القدرة المالية على تحمل تكاليفه، بدلاً من الاعتماد على توقعات بشأن اتجاه أسعار الفائدة مستقبلاً، وقد يكون الشراء خيارًا مناسبًا للأسر التي تتمتع باستقرار وظيفي، وتمتلك مدخرات كافية، وتخطط للبقاء في المنطقة نفسها لعدة سنوات.

وفي حال العثور على منزل مناسب يتوافق سعره مع ميزانية يمكن تحملها على المدى الطويل، فقد يفضل المشتري الاستفادة من استقرار السكن بدلاً من تأجيل القرار انتظارًا لانخفاض محتمل في أسعار الفائدة، لكن شراء منزل بقيمة تقترب من الحد الأقصى الذي يوافق المقرض على تمويله قد يعرض الأسرة لضغوط مالية، خصوصًا إذا لم يتبق لديها هامش كافٍ لمواجهة النفقات الطارئة.

وتؤدي الفواتير الطبية غير المتوقعة، أو التغيرات في ظروف العمل، أو تكاليف الإصلاح والصيانة، أو ارتفاع النفقات المنزلية إلى استنزاف الميزانية بسرعة، وينبغي للمشترين حساب التكلفة الكاملة لامتلاك المنزل قبل اتخاذ القرار، والتأكد من قدرتهم على تحمل الالتزامات الشهرية مع الاحتفاظ بمدخرات لمواجهة الظروف غير المتوقعة.

وقد يكون تأجيل شراء المنزل خيارًا مناسبًا للأشخاص الذين يحتاجون إلى مزيد من الوقت لتحسين درجاتهم الائتمانية، أو زيادة المدخرات المخصصة للدفعة المقدمة، أو خفض الديون القائمة، ولا يوجد ما يضمن انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري بصورة كبيرة خلال عام 2027، حيث قد تظل مرتفعة، في حين تختلف تحركات أسعار المنازل من سوق محلية إلى أخرى.

كما أن انخفاض سعر الفائدة لا يعني بالضرورة تراجع التكلفة الإجمالية لشراء المنزل، خاصة إذا ارتفعت أسعار العقارات خلال فترة الانتظار، وقد يؤدي تباطؤ سوق الإسكان إلى منح المشترين فرصًا أفضل للتفاوض بشأن أسعار العقارات أو الحصول على تنازلات من البائعين.

ويعتمد تحديد الوقت الأنسب للشراء على ظروف السوق المحلية، إلى جانب الوضع المالي للمشتري، وليس على توقع عام واحد بشأن اتجاه سوق الإسكان في الولايات المتحدة.

وتُعد مقارنة عروض التمويل المقدمة من عدة جهات مقرضة من أبرز الوسائل التي يمكن أن تساعد المشترين على خفض تكلفة القرض العقاري، وينبغي للمقترضين مقارنة سعر الفائدة، ومعدل النسبة السنوية الذي يعكس تكلفة الاقتراض بصورة أوسع، ونقاط الخصم، وتكاليف الإغلاق، والرسوم الأخرى الواردة في تقدير القرض.

ويلجأ بعض المشترين أيضًا إلى ترتيبات خفض أسعار الفائدة بصورة مؤقتة أو دائمة، لكن ينبغي تقييم هذه الخيارات بعناية، مع مراعاة تكلفتها الإجمالية وشروطها ومدى ملاءمتها للوضع المالي للمقترض.

ومن المتوقع أن تظل أسواق الرهن العقاري متأثرة ببيانات التضخم، وتحركات الأسواق المالية، وتصريحات مجلس الاحتياطي الفيدرالي، إلى جانب تطورات الاقتصاد الأمريكي بوجه عام، وفي ظل هذه المتغيرات، من الأفضل للمشترين إعداد أكثر من سيناريو للتكلفة الشهرية، بدلاً من بناء قراراتهم على توقع واحد بشأن أسعار الفائدة أو أسعار المنازل.

ومع وصول متوسط سعر الفائدة على القروض العقارية الثابتة لمدة 30 عامًا إلى 7.40% في أكتوبر 2026، تظل القدرة على تحمل تكاليف السكن أحد أبرز التحديات أمام سوق الإسكان الأمريكية، وقد لا يتوقف تحديد الوقت الأنسب لشراء منزل على موعد وصول أسعار الفائدة إلى أدنى مستوياتها، بقدر ما يرتبط بمدى استعداد الأسرة ماليًا لتحمل تكلفة الشراء والالتزامات المترتبة عليه على المدى الطويل.