أمريكا تدخل عصر الشيخوخة.. 3 صناديق عقارية تراهن على 2 مليون أمريكي فوق الـ80

يتجه قطاع الإسكان المخصص لكبار السن في الولايات المتحدة إلى مواجهة فجوة متزايدة بين الطلب والمعروض، مع بلوغ أعداد كبار السن مستويات قياسية، في وقت وصلت فيه وتيرة إنشاء مساكن جديدة لهذه الفئة إلى أدنى مستوياتها.

ومن المتوقع أن يبلغ نحو مليوني أمريكي سن الـ80 خلال عام 2026، بينما تشير بيانات القطاع إلى أن المعروض الجديد من مساكن كبار السن لا يواكب سرعة نمو الطلب.

وتستفيد 3 صناديق استثمار عقاري مدرجة في بورصة نيويورك من هذا الاتجاه الديموغرافي، وهي Ventas وWelltower وOmega Healthcare Investors، التي تمتلك وتدير عقارات مرتبطة بإسكان كبار السن والرعاية الصحية.

وقال مسؤولو شركة «Ventas» خلال مكالمة نتائج الربع الثاني، وفقا لموقع 247wallst المتخصص في الشؤون المالية، إن الجيل الأول من نحو 70 مليوناً من مواليد جيل طفرة المواليد بدأ بلوغ سن الـ80 هذا العام، ما يفتح الباب أمام عقد يتجاوز خلاله معدل نمو أعداد كبار السن الضعف، في الوقت الذي لا تزال فيه معدلات إنشاء مساكن جديدة عند مستويات قياسية منخفضة.

نماذج أعمال مختلفة أمام الطلب المتزايد

تختلف طريقة استفادة الصناديق الثلاثة من نمو الطلب على إسكان كبار السن.

وتدير شركتا «Ventas» و«Welltower» محافظ كبيرة للإسكان التشغيلي لكبار السن، وفق هيكل RIDEA، ما يعني أن الصندوق يحصل مباشرة على صافي الدخل التشغيلي ويتحمل في المقابل مخاطر الإشغال وتكاليف العمالة والأسعار.

في المقابل، تعمل «Omega» بشكل أساسي وفق نموذج التأجير الثلاثي الصافي (Triple-Net)، حيث يتولى المستأجرون تشغيل العقارات ودفع الإيجارات التعاقدية، وبالتالي يتحمل الصندوق مخاطر الجدارة الائتمانية للمستأجرين والتعويضات، بدلاً من تحمل مخاطر التشغيل المباشر.

«Ventas».. نمو قوي في إسكان كبار السن

تمتلك شركة Ventas (VTR) محفظة للإسكان التشغيلي لكبار السن، إلى جانب أصول طبية وبحثية للمرضى الخارجيين ومحفظة أصغر من العقارات المؤجرة وفق نظام التأجير الثلاثي الصافي.

وخلال الربع الثاني من عام 2026، بلغت إيرادات قطاع الإسكان التشغيلي لكبار السن 1.36 مليار دولار، مقابل 228.6 مليون دولار لقطاع الخدمات الطبية والبحوث الخارجية، و124.9 مليون دولار لقطاع التأجير الثلاثي الصافي.

وتبلغ القيمة السوقية للشركة نحو 46.2 مليار دولار، فيما بلغ سعر السهم 89.98 دولار، مرتفعاً بنسبة 17.72% منذ بداية العام.

وأظهرت مؤشرات التشغيل قوة الطلب، إذ ارتفع صافي الدخل التشغيلي النقدي للعقارات المماثلة في قطاع الإسكان التشغيلي لكبار السن بنسبة 16.3% على أساس سنوي، فيما بلغ النمو في الولايات المتحدة وحدها 18%.

كما ارتفع معدل الإشغال بنحو 3 نقاط مئوية، وصعدت الإيرادات لكل غرفة أو وحدة مشغولة بنسبة 5%.

ورفعت «Ventas» توقعاتها للعام المالي 2026، لتتراوح أرباح الأموال من العمليات المعدلة «Normalized FFO» للسهم بين 3.85 و3.90 دولار، بمتوسط 3.88 دولار، بما يمثل نمواً يتراوح بين 8% و10%.

كما رفعت الشركة هدفها للاستثمارات إلى 4.5 مليار دولار، مقابل 3 مليارات دولار سابقاً، مع التركيز على قطاع إسكان كبار السن.

توزيعات الأرباح

بلغت توزيعات الأرباح الفصلية لـ«Ventas» 0.52 دولار للسهم، بما يعادل 2.08 دولار سنوياً على أساس سنوي، وهو مستوى يقل بشكل واضح عن متوسط توقعات الأموال من العمليات البالغ 3.88 دولار للسهم.

وارتفعت توزيعات الشركة خلال العامين الماضيين من 0.45 دولار إلى 0.48 دولار ثم إلى 0.52 دولار للسهم.

وتستثمر «Ventas» في مساكن كبار السن في السوق الخاصة بمتوسط عائد متوقع في السنة الأولى يبلغ 6.6%، وبمتوسط سعر يبلغ 358 ألف دولار للوحدة.

كما تحسن معدل صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك المعدلة إلى 4.7 مرة، مقارنة مع 5.6 مرة سابقاً.

وفي المقابل، يظل نموذج الإسكان التشغيلي معرضاً لمخاطر ارتفاع تكاليف العمالة، إلى جانب مخاطر أسعار الصرف بسبب انكشاف الشركة على بريطانيا وكندا، فضلاً عن احتمالات التخفيف الناتج عن إصدار أسهم جديدة لتمويل التوسع.

«Welltower».. أكبر الصناديق وثقل السوق

تعد Welltower (WELL) الأكبر بين الصناديق الثلاثة، بقيمة سوقية تبلغ نحو 169.7 مليار دولار.

وبلغ سعر السهم 235.47 دولار، بعد ارتفاعه بنسبة 28.29% منذ بداية العام، وبنسبة 41.89% خلال عام واحد.

وتتركز محفظة الشركة بشكل رئيسي في قطاع الإسكان التشغيلي لكبار السن، إلى جانب استثمارات أصغر في الإسكان المؤجر لكبار السن وفق نظام التأجير الثلاثي الصافي، والرعاية طويلة الأجل وما بعد الحالات الحادة، والخدمات الطبية للمرضى الخارجيين.

وبلغت إيرادات قطاع الإسكان التشغيلي لكبار السن في الربع الثاني 3.03 مليار دولار، ليظل المساهم الأكبر في إيرادات الشركة.

نمو يتجاوز 20% للربع الـ15 على التوالي

ارتفع صافي الدخل التشغيلي للعقارات المماثلة في قطاع الإسكان لكبار السن بنسبة 20.5% على أساس سنوي، فيما بلغ معدل الإشغال 89.4%، بزيادة قدرها 3.3 نقطة مئوية.

كما ارتفعت الإيرادات لكل وحدة أو غرفة مشغولة بنسبة 5.2%، بينما شكلت الإيرادات المدفوعة من العملاء بشكل خاص 93% من إجمالي إيرادات القطاع.

وقالت الإدارة إن هذه النتائج تمثل الربع الخامس عشر على التوالي الذي يسجل فيه صافي الدخل التشغيلي نمواً يتجاوز 20%.

كما ارتفع هامش التشغيل إلى أكثر من 32%، بزيادة قدرها 3 نقاط مئوية، متجاوزاً مستويات ما قبل جائحة كورونا.

ورفعت «Welltower» توقعاتها للأموال المعدلة من العمليات لعام 2026 إلى نطاق يتراوح بين 6.36 و6.44 دولار للسهم المخفف.

وأعلنت الشركة توزيعات فصلية بقيمة 0.85 دولار للسهم، بزيادة 15%، لتسجل بذلك 221 ربعاً متتالياً من توزيعات الأرباح.

توسع عبر الاستحواذات

تعتمد «Welltower» على عمليات الاستحواذ إلى جانب النمو العضوي، إذ أغلقت في الأول من أبريل صفقة الاستحواذ على شركة Amica Senior Lifestyles بقيمة 4.1 مليار دولار كندي.

وبلغ إجمالي الاستثمارات الإجمالية التناسبية التي أغلقتها الشركة أو تعاقدت عليها منذ بداية العام 15.5 مليار دولار.

كما بلغ صافي الدين إلى الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك 2.99 مرة، وهو من أدنى مستويات الرافعة المالية في القطاع.

وقالت الإدارة إن محفظة الصفقات قيد التنفيذ جرى الاستحواذ عليها بخصم يقارب 20% من تكلفة الاستبدال، فيما تمت 96% من الصفقات خارج السوق.

في المقابل، تواجه الشركة مخاطر مرتبطة بتنفيذ ودمج صفقة «Amica»، إلى جانب مخاطر ائتمان المشغلين وارتفاع تكاليف العمالة المرتبطة بنموذج «RIDEA».

«Omega Healthcare».. عوائد أعلى ومخاطر المستأجرين

تختلف Omega Healthcare Investors (OHI) عن الصندوقين الآخرين، إذ تعمل بشكل رئيسي كمؤجر وفق نظام التأجير الثلاثي الصافي لمشغلي مرافق التمريض الماهر، مع توسع قطاع الإسكان لكبار السن وفق نموذج «RIDEA».

وتبلغ القيمة السوقية للشركة نحو 14.1 مليار دولار، فيما بلغ سعر السهم 46.98 دولار، بارتفاع نسبته 10.64% منذ بداية العام.

وخلال الربع الثاني، بلغت إيرادات استثمارات التأجير الثلاثي الصافي 324.4 مليون دولار، مقابل 5.4 مليون دولار من محفظة التشغيل الجديدة وفق نموذج «RIDEA».

تحسن التغطية وارتفاع التوزيعات

بلغت الأموال المتاحة للتوزيع «AFFO» 0.83 دولار للسهم في الربع الثاني، مقابل 0.77 دولار في الفترة نفسها من العام الماضي.

كما بلغ التوزيع المتاح «FAD» نحو 0.78 دولار للسهم، بزيادة 5.4% على أساس سنوي.

ورفعت «Omega» توقعاتها للأموال المتاحة للتوزيع لعام 2026 إلى نطاق يتراوح بين 3.22 و3.26 دولار للسهم المخفف، بمتوسط 3.24 دولار.

كما رفعت الشركة توزيعاتها الفصلية بمقدار سنت واحد إلى 0.68 دولار للسهم، بما يعادل 2.72 دولار سنوياً على أساس سنوي، مقابل 2.69 دولار خلال آخر 12 شهراً.

وتعد قدرة المستأجرين على الوفاء بالتزاماتهم العامل الأبرز بالنسبة لنموذج التأجير الثلاثي الصافي في قطاع التمريض والرعاية الصحية.

وارتفعت تغطية الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإيجار «EBITDAR» خلال آخر 12 شهراً إلى 1.65 مرة، مقابل 1.55 مرة سابقاً، بينما بلغ معدل الإشغال لدى المشغلين 82.6%.

وقال الرئيس التنفيذي المتقاعد تايلور بيكيت إن بيئة التشغيل الحالية هي الأكثر ملاءمة التي شهدها خلال مسيرته المهنية، مضيفاً أن دخول جيل طفرة المواليد مرحلة الشيخوخة المتوقعة منذ فترة طويلة بدأ ينعكس بالفعل على الطلب على مرافق التمريض الماهر وإسكان كبار السن.