الشقق الأكبر ليست دائمًا الأغلى.. مانهاتن تكسر قاعدة سوق العقارات في نيويورك

كشفت دراسة حديثة لتحليل سوق العقارات في نيويورك، أن مانهاتن هي المنطقة الوحيدة التي ترتفع فيها أسعار الشقق السكنية لكل قدم مربعة مع زيادة مساحة الوحدة، في حين ظلت الأسعار فيها مستقرة تقريبًا على مدار أكثر من 10 سنوات، مقابل تسجيل باقي مناطق المدينة زيادات من خانتين مئويتين.

واعتمد التحليل، الذي أجراه موقع PropertyShark، على أكثر من 136 ألف صفقة بيع لشقق سكنية في نيويورك خلال الفترة من يناير 2015 حتى سبتمبر 2026، لرصد العلاقة بين مساحة الوحدة وسعر القدم المربعة، إلى جانب تغيرات السوق وتفضيلات المشترين خلال أكثر من عقد.

وأظهر التحليل أن متوسط سعر القدم المربعة في سوق شقق نيويورك يرتفع تدريجيًا مع زيادة مساحة الوحدة، ليصل إلى 2328 دولارًا للشقق التي تتجاوز مساحتها 2500 قدم مربعة.

لكن مانهاتن كانت الاستثناء الأبرز، إذ ارتفع السعر من 1370 دولارًا للقدم المربعة في الوحدات التي تقل مساحتها عن 500 قدم مربعة، إلى 2515 دولارًا في الوحدات التي تتجاوز 2500 قدم مربعة، أي بزيادة تقارب 84%.

وفي المقابل، بدت العلاقة بين المساحة والسعر شبه معدومة في بروكلين؛ إذ تراوح متوسط سعر القدم المربعة عبر مختلف شرائح المساحات بين 1000 و1057 دولارًا فقط، ما يعني أن شراء استوديو صغير أو شقة تتجاوز مساحتها 2500 قدم مربعة لا يحدث فارقًا كبيرًا في السعر لكل قدم مربعة.

بروكلين.. 31% من مبيعات المدينة

وأظهرت البيانات أن بروكلين استحوذت على نحو 25% من مخزون الشقق في نيويورك، لكنها سجلت قرابة 31% من إجمالي مبيعات الشقق منذ 2015، مع توجه عدد متزايد من المشترين إليها بدلًا من مانهاتن.

أما في كوينز، فكانت العلاقة بين المساحة والسعر عكسية بشكل واضح، إذ بلغ متوسط سعر القدم المربعة للوحدات التي تقل مساحتها عن 500 قدم مربعة نحو 1075 دولارًا، مقابل 305 دولارات فقط للوحدات التي تتجاوز 2500 قدم مربعة، ما يعني أن سعر الوحدات الأصغر يزيد بأكثر من ثلاثة أضعاف.

وسجلت جزيرة ستاتن الاتجاه نفسه، وإن بدرجة أقل، حيث بلغ سعر القدم المربعة للوحدات الأقل من 500 قدم مربعة نحو 416 دولارًا، مقابل 203 دولارات للوحدات التي تتجاوز مساحتها 2500 قدم مربعة.

ويرتبط هذا الاتجاه، بحسب الدراسة، بمحدودية مخزون الشقق في جزيرة ستاتن، التي سجلت ما يزيد قليلًا على 5 آلاف صفقة بيع منذ عام 2015.

برونكس.. أقل من 4 آلاف صفقة خلال عقد

وتملك برونكس أصغر سوق للشقق بين المناطق الخمس في نيويورك، بأقل من 4 آلاف صفقة بيع خلال العقد الماضي.

وتباينت الأسعار فيها بصورة ملحوظة بين شرائح المساحات المختلفة، إذ سجلت أقل قيمة لمتوسط سعر القدم المربعة عند 284 دولارًا في الفئة التي تتراوح بين 500 و1000 قدم مربعة.

وأرجعت الدراسة صعوبة تحديد اتجاه واضح للسوق في برونكس إلى محدودية مخزون الشقق وتوزعه على عدد قليل من الأحياء، حيث تؤثر طبيعة كل حي في الأسعار أكثر من تأثير المساحة أو الاتجاه العام للمنطقة.

مانهاتن مستقرة.. والمناطق الخارجية تحقق زيادات قوية

وأظهرت مقارنة أسعار الشقق قبل الجائحة وبعدها أن متوسط سعر القدم المربعة في مانهاتن ظل شبه ثابت، مسجلًا تغيرًا بلغ -0.2% فقط بين فترتي 2015-2019 و2023-2026.

في المقابل، سجلت المناطق الخارجية زيادات كبيرة، تصدرتها برونكس بنمو 45%، تلتها جزيرة ستاتن بـ42%، ثم كوينز بـ33%، وبروكلين بـ22%.

وعلى مستوى نيويورك ككل، ارتفع متوسط سعر القدم المربعة بنسبة 7%، أو ما يعادل 86 دولارًا، بينما تراجع السعر في مانهاتن بنحو 4 دولارات فقط.

وأدى ارتفاع الأسعار في المناطق الخارجية، بالتزامن مع استقرار مانهاتن، إلى تضييق الفجوة السعرية بين مانهاتن وبروكلين، من 679 دولارًا للقدم المربعة قبل الجائحة إلى 471 دولارًا بعد الجائحة.

بروكلين تسجل أكبر قفزة في فئة 1500 إلى 2000 قدم

ولم يكن نمو الأسعار في المناطق الخارجية متساويًا عبر جميع أحجام الوحدات.

ففي بروكلين، سجلت الشقق التي تتراوح مساحتها بين 1500 و2000 قدم مربعة أكبر ارتفاع في الأسعار، بنسبة 65%، ليصل متوسط السعر إلى 1265 دولارًا للقدم المربعة.

أما في مانهاتن، فتراجعت الأسعار في جميع شرائح المساحات، بنسب تراوحت بين 1% و5%.

وفي كوينز، ارتفعت الأسعار في جميع شرائح المساحات، وكان أكبر نمو في الوحدات التي تتراوح مساحتها بين 2000 و2500 قدم مربعة، حيث ارتفع السعر من 380 إلى 558 دولارًا للقدم المربعة، بزيادة بلغت 47%.

لكن الدراسة أشارت إلى محدودية عدد الصفقات في هذه الفئة، إذ لم تتجاوز 169 صفقة منذ 2015.

المشترون في مانهاتن يتجهون إلى الوحدات الأكبر

لم تتوقف التغيرات في سوق الشقق بنيويورك عند الأسعار، بل امتدت إلى المساحات التي يفضلها المشترون.

وبلغ متوسط مساحة الشقق المباعة على مستوى المدينة خلال العقد الماضي 971 قدمًا مربعة، مقارنة بـ921 قدمًا مربعة لمتوسط مساحة مخزون الشقق، ما يعني أن المشترين اتجهوا إلى وحدات أكبر بنحو 50 قدمًا مربعة من متوسط المعروض.

وكان الاتجاه أكثر وضوحًا في مانهاتن، حيث بلغ متوسط مساحة الشقق المباعة 1086 قدمًا مربعة، مقابل 976 قدمًا مربعة لمتوسط المخزون، بفارق 110 أقدام مربعة.

واختار المشترون وحدات أكبر من متوسط المعروض في 31 من أصل 42 حيًا شملتها الدراسة.

وفي المناطق الأعلى قيمة، كان الفارق أكبر بكثير؛ إذ اشترى المشترون في Central Park South وحدات أكبر بنحو 711 قدمًا مربعة من متوسط مساحة المخزون في الحي، بينما بلغ الفارق في Battery Park City نحو 504 أقدام مربعة، وفي Greenwich Village نحو 433 قدمًا مربعة.

كوينز وجزيرة ستاتن تفضلان الوحدات الأصغر

على الجانب الآخر، اتجه المشترون في كوينز وجزيرة ستاتن إلى الوحدات الأصغر من متوسط المعروض.

ففي كوينز، بلغ متوسط مساحة الشقق المباعة 779 قدمًا مربعة، مقابل 800 قدم لمتوسط المخزون، بفارق 21 قدمًا مربعة.

واختار المشترون وحدات أصغر من متوسط المعروض في 27 حيًا من أصل 52 حيًا شملتها الدراسة.

وفي جزيرة ستاتن، بلغ متوسط مساحة الشقق المباعة 999 قدمًا مربعة، مقابل 1047 قدمًا مربعة للمخزون، بفارق 48 قدمًا مربعة.

أما بروكلين، فكانت الأكثر توافقًا بين تفضيلات المشترين وحجم المعروض، إذ بلغ متوسط مساحة الوحدات المباعة 1008 أقدام مربعة، مقابل 1021 قدمًا مربعة لمتوسط المخزون، بفارق 13 قدمًا مربعة فقط.

مانهاتن تقود سوق الوحدات الفاخرة

وتخلص الدراسة إلى أن مانهاتن لا تزال السوق الرئيسية للشقق الواسعة مرتفعة الأسعار، إذ يتجه المشترون فيها بصورة متكررة إلى الوحدات الأكبر، رغم استقرار الأسعار نسبيًا خلال السنوات الماضية.

وفي بروكلين، يتزامن نمو سوق الشقق مع استمرار توافق المعروض مع ما يبحث عنه المشترون، بينما يتجه المشترون في كوينز وجزيرة ستاتن تدريجيًا نحو الوحدات الأصغر.

وفي الوقت نفسه، تشير الزيادات القوية في أسعار الوحدات الكبيرة، رغم محدودية المعروض منها في هاتين المنطقتين، إلى استمرار وجود طلب على المشروعات الأكبر والأعلى سعرًا.

أما برونكس، فتظل سوق الشقق فيها محدودة ومجزأة بشدة بين عدد قليل من الأحياء، ما يجعل هذا النوع من العقارات جزءًا أصغر من سوقها العقاري مقارنة بباقي المناطق، مع إمكانية لمزيد من النمو مستقبلًا.